У Верховному Суді надали інформацію щодо угоди про оренду нерухомості.

Центральний комітет України не розглядає оплату за використання майна як ключову умову договору оренди.

Основні моменти

У Верховному Суді України зазначили, що у випадку, коли в договорі оренди не прописано конкретну суму орендної плати, її величину визначають, враховуючи: якість предмета оренди; а також інші важливі фактори (згідно з другим реченням частини 1 статті 762 Цивільного кодексу України). Таким чином, навіть у ситуації, коли сторони не узгодили суму плати в угоді, це не означає, що сам договір втрачає свою юридичну силу.

Такий юридичний висновок було сформульовано Верховним Судом у складі суддів Другої палати Касаційного цивільного суду у справі, що стосувалася позову орендаря до орендодавця щодо усунення перешкод у користуванні власністю.

Суди встановили, що між сторонами був укладений договір найму (оренди), відповідно до якого об'єктом оренди є майно та майнові права на ½ частину квартири. Водночас відповідачка надіслала листа, в якому повідомила про факт укладення договору оренди зазначеної квартири з іншою особою та просила негайно звільнити займане позивачем як орендарем приміщення.

Подаючи позов до суду, позивач аргументував свою позицію тим, що договір оренди залишається дійсним, оскільки термін оренди, згідно з умовами угоди, ще не завершився, а також що договір не був розірваний у встановленому законом порядку.

Суд першої інстанції, рішення якого залишив без змін апеляційний суд, відмовив у задоволенні позову. Мотивував це, зокрема, тим, що зі змісту спірного договору та додаткової угоди до нього не вбачається, що сторонами досягнуто такої істотної умови договору оренди, як орендна плата (яка має бути визначена у вигляді фіксованого платежу).

КЦС ВС скасував раніше ухвалені судові рішення щодо вимог усунення перешкод у користуванні майном та повернув справу на повторний розгляд до суду першої інстанції, сформулювавши відповідні правові висновки.

ВС вже звертав увагу, що за своєю юридичною суттю договір найму (найму житла) є імперативно оплатним. Оскільки оплатність договору найму (найму житла) має імперативний характер, то сторони такого договору самостійно визначають розмір плати (абз. 1 ч. 1 ст. 762, ч. 1 ст. 820 ЦК України) або буде застосовуватися механізм, передбачений в ЦК України (абз. 2 ч. 1 ст. 762, ст. 632 ЦК України). Плата за користування майном (ст. 762 ЦК України) чи плата за користуванням житлом (ст. 820 ЦК України) є тим критерієм, що дає змогу відрізнити договір найму (найму житла) від договору позички.

Суди нижчих інстанцій дійшли висновку, що між сторонами немає договірних зв'язків, оскільки вони не узгодили ключову умову угоди про найм (оренду), а саме – розмір орендної плати.

Але суди не врахували, що плата за користування майном (ст. 762 ЦК України) є тим еквівалентом, який отримує наймодавець за те, що надав у найм майно. Така плата може виражатися як у грошовій (що загальноприйнято в цивільному обороті), так і в натуральній формі (наприклад, надання послуг наймодавцеві чи виконання робіт). Якщо сторони визначили плату за користування в грошовій формі, то це може бути як фіксований платіж, так і відсоткове значення.

Суди не звернули уваги на те, що в українському Цивільному кодексі, який є універсальним регулятором приватних відносин, плата за використання майна не вважається істотною умовою договору. У випадках, коли сторони не досягли згоди щодо розміру плати, він визначається з урахуванням: споживчого рівня майна та інших важливих обставин. До таких обставин можна віднести, наприклад, рік виготовлення майна, його функціональні характеристики, місце розташування та інші фактори. Таким чином, якщо в договорі оренди не вказана конкретна сума орендної плати, застосовується механізм, закріплений у другому реченні частини 1 статті 762 Цивільного кодексу України. Отже, навіть у випадку, коли сторони не погодилися щодо суми плати в договорі, це не анулює сам договір. Суд наголосив, що договір, і зокрема договір оренди, укладається з метою досягнення певного результату, а не для того, щоб потім визнати його недійсним, що, очевидно, могло б призвести до ухилення від виконання зобов'язань, які виникають у зв'язку з цим договором.

Отже, суди прийшли до хибного висновку, що угода оренди не була укладена.